قانون الإيجار القديم: ما هدفه كما شرحه السيسي، وما الذي سيتغير في الأجرة والعقود حتى 2032؟

قال الرئيس عبد الفتاح السيسي إن هدف قانون الإيجار القديم «كان إحداث اختراق لفكرة التمليك، وإعادة نهج الإيجار في السكن». يعني ذلك أن الدولة تريد سوق سكن يقوم على الإيجار بقيمة واقعية، بدلاً من سوق تجمّدت فيه الأجرة لعقود ولم يبقَ أمام المصريين فيه إلا شراء الشقق. وعملياً، ينص القانون 164 لسنة 2025 على رفع الأجرة فوراً وزيادتها 15% كل سنة، وعلى انتهاء عقود الإيجار القديم السكنية في أغسطس 2032.

جاء كلام الرئيس يوم الثلاثاء 20 أكتوبر 2026، في جلسة «التنمية الحضرية والعمرانية» في اليوم الثاني من منتدى مصر 2026، وحضرها رئيس الوزراء مصطفى مدبولي. وتكلم الرئيس بعد تسعة أيام فقط من إغلاق باب التسجيل على السكن البديل لمستأجري الإيجار القديم يوم 12 أكتوبر، وهو الباب الذي استكمل فيه 108 آلاف مواطن استماراتهم.

وراء هذه الأرقام نحو 1.64 مليون أسرة تسكن وحدات إيجار قديم وفق تعداد 2017، وملاك كثيرون يحصلون منذ عشرات السنين على أجرة رمزية لا تساوي ثمن وجبة. والسؤال العملي واحد عند الطرفين: كم سأدفع أو أحصّل؟ وإلى متى؟

ماذا قال السيسي عن هدف قانون الإيجار القديم؟

لخّص الرئيس الهدف في نقطتين: كسر الاعتماد الكامل على التمليك، وإعادة الإيجار وسيلةً طبيعية للسكن. ورأى أن الأوضاع التي استمرت لعقود قادت إلى أكبر أزمة عشوائيات وإسكان غير مخطط في البلاد، لأن الدولة لم تستطع وحدها أن تلبي احتياجات المواطنين من الوحدات السكنية.

منطق هذه الرؤية بسيط. حين تُثبَّت الأجرة بالقانون، يتوقف المالك عن تأجير ما يبنيه، فيغلق الشقق أو يبيعها. ويجد الشاب الذي لا يملك ثمن شقة نفسه أمام خيارين: الاستدانة للشراء، أو البناء المخالف على أطراف المدن. ومن هنا ربط الرئيس بين قانون الإيجار وملف العشوائيات.

ولم يتوقف الأمر عند الكلام. ففي الجلسة نفسها وجّه السيسي الحكومة وصندوق «تحيا مصر» بإنشاء 200 ألف وحدة سكنية مخصصة للإيجار، تتقاسم الجهتان تكلفتها مناصفة. وذُكر في الجلسة أن الدولة أنجزت نحو 1.96 مليون وحدة سكنية جديدة وأنشأت 61 مدينة جديدة. يشير التوجيه إلى أن الدولة لا تريد أن تكتفي بتحرير الإيجار القديم، وتريد أيضاً أن تدخل سوق الإيجار مالكةً ومؤجِّرة.

لماذا صدر القانون الجديد ولماذا الآن؟

البداية كانت حكماً قضائياً. ففي 9 نوفمبر 2024 قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين 1 و2 من القانون 136 لسنة 1981، فيما تضمنته من تثبيت أجرة الأماكن المؤجرة للسكن. وأجّلت المحكمة تنفيذ الحكم إلى اليوم التالي لنهاية دور الانعقاد التشريعي لمجلس النواب، لتعطي البرلمان وقتاً يضع فيه ضوابط جديدة للأجرة.

استجاب البرلمان بالقانون 164 لسنة 2025، الذي نُشر في الجريدة الرسمية (العدد 31 مكرر) يوم 4 أغسطس 2025، وبدأ العمل به في اليوم التالي، 5 أغسطس 2025. وينص على إلغاء القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 وتعديلات القانون 6 لسنة 1997، لكن الإلغاء لا يسري إلا من اليوم التالي لمرور 7 سنوات على بدء العمل به. معنى ذلك أن القانون الجديد لم يُسقط النظام القديم دفعة واحدة، وفتح فترة انتقالية تتغير فيها الأجرة أولاً ثم تنتهي العقود.

تساعد الأرقام على فهم حجم الملف. فوفق تعداد 2017 للجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، يسكن وحدات الإيجار القديم 1,642,870 أسرة، أي 7% من إجمالي الأسر، يبلغ عدد أفرادها نحو 6.13 مليون فرد، في حين يبلغ عدد وحدات الإيجار القديم 3,019,662 وحدة. والفرق بين عدد الوحدات وعدد الأسر يعني أن جزءاً كبيراً من هذه الوحدات لا تسكنه أسر وفق التعداد.

والظاهرة تتركز في المدن الكبرى. تعيش 82% من أسر الإيجار القديم في أربع محافظات، أولها القاهرة بـ670,857 أسرة (41%)، ثم الجيزة بـ308,091، فالإسكندرية بـ213,147، والقليوبية بـ150,961 أسرة. وكانت الظاهرة تتراجع أصلاً: ففي تعداد 2006 شملت 2,617,411 أسرة (15%) و5,538,917 وحدة (20% من الوحدات)، وانخفضت بنحو مليون أسرة في تعداد 2017.

كم سيدفع المستأجر بعد قانون الإيجار القديم الجديد؟

تتحدد الأجرة الجديدة للوحدة السكنية بمنطقتها. في المناطق المتميزة تصبح الأجرة 20 ضعف الأجرة السابقة بحد أدنى 1000 جنيه شهرياً، وفي المناطق المتوسطة 10 أضعاف بحد أدنى 400 جنيه، وفي المناطق الاقتصادية 10 أضعاف بحد أدنى 250 جنيهاً. أما الوحدات غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين، كالمحال والعيادات والمكاتب، فترتفع أجرتها إلى 5 أضعاف آخر أجرة قانونية.

الحد الأدنى هو ما سيشعر به أغلب الناس. خذ شقة في منطقة متميزة أجرتها 15 جنيهاً: عشرون ضعفاً تساوي 300 جنيه فقط، لكن المستأجر سيدفع 1000 جنيه لأن هذا هو الحد الأدنى. وشقة في منطقة متوسطة أجرتها 30 جنيهاً تصبح 300 جنيه بالحساب، فيرتفع المبلغ إلى 400 جنيه. ثم تزيد الأجرة سنوياً بنسبة 15% طوال الفترة الانتقالية، للوحدات السكنية وغير السكنية على السواء، فتصبح الألف جنيه 1150 في السنة التالية، وتواصل الصعود.

من يحدد تصنيف المنطقة؟ يشكّل كل محافظ لجان حصر تصنّف المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، وفق الموقع ومستوى البناء والمرافق والخدمات والقيمة الإيجارية في قانون الضريبة العقارية. وحتى تنتهي اللجان من عملها يدفع المستأجر أجرة مؤقتة قدرها 250 جنيهاً شهرياً، ثم يسدد الفروق المتأخرة على أقساط شهرية لمدة تساوي مدة التأخير.

هنا نصيحة عملية للمستأجر: إذا كانت شقتك في منطقة يُرجَّح أن تُصنَّف متميزة أو متوسطة، فلا تعتبر الـ250 جنيهاً هي الأجرة النهائية. احسب الفرق المتوقع وادّخره من الآن، لأن الفروق ستُضاف إلى الأجرة الشهرية الجديدة في وقت واحد عند بدء التقسيط.

متى تنتهي عقود الإيجار القديم، وهل يُطرد المستأجر؟

تنتهي عقود الإيجار القديم السكنية بعد 7 سنوات من بدء العمل بالقانون، أي في أغسطس 2032. وتنتهي عقود الوحدات غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين بعد 5 سنوات، أي في أغسطس 2030. ويجوز إنهاء العقد قبل ذلك إذا اتفق المالك والمستأجر.

طمأنت وزيرة الإسكان راندة المنشاوي المستأجرين يوم 12 أكتوبر 2026 بقولها إن انتهاء المدة القانونية «لا يعني طرد المواطنين من منازلهم». والأداة التي تعتمد عليها الدولة في ذلك هي السكن البديل. فالقانون يعطي المستأجر حق طلب وحدة بديلة من الدولة بالإيجار أو التمليك قبل انتهاء عقده، بشرط أن يتعهد بإخلاء وحدته الحالية عند تسلّم البديلة، والأولوية للمستأجر الأصلي وزوجه.

انتهى التسجيل على السكن البديل يوم 12 أكتوبر 2026. وقالت الدكتورة مي عبد الحميد، الرئيس التنفيذي لصندوق الإسكان الاجتماعي، إن 108 آلاف مواطن استكملوا استمارات التسجيل، من بين أكثر من 200 ألف فتحوا حسابات على منصة مصر الرقمية. نحو 2000 منهم طلبوا وحدات للاستخدام التجاري والإداري، والباقون طلبوا وحدات سكنية. وحددت الوزيرة مدة دراسة الطلبات واختيار المستحقين بين 3 و6 أشهر، مع أولوية لمحدودي الدخل ومتوسطيه، ما يعني أن النتائج قد تظهر تقريباً بين يناير وأبريل 2027.

ومن يُرفض طلبه سيُخطَر وتُتاح له فرصة التظلم بمستندات تثبت أحقيته. لذلك ينبغي لكل من سجّل أن يحتفظ بنسخة من الاستمارة وإيصال التسجيل وعقد الإيجار القديم وأي إيصال أجرة يثبت العلاقة الإيجارية، لأن هذه الأوراق هي ما سيُطلب منه عند التظلم.

كيف يتأثر المالك، ومتى يحق له طلب الإخلاء؟

يحصل المالك على مكسبين واضحين: زيادة فورية في الأجرة وزيادة سنوية بنسبة 15%، وموعد مؤكد يسترد فيه وحدته. فمالك الشقة السكنية سيستعيدها في أغسطس 2032، ومالك المحل المؤجر لشخص طبيعي سيستعيده في أغسطس 2030.

ويستطيع المالك أن يطلب الإخلاء قبل نهاية المدة في حالتين: إذا ترك المستأجر الوحدة مغلقة أكثر من سنة دون مبرر، أو إذا ثبت أنه يملك وحدة أخرى صالحة للغرض نفسه. ويقدّم المالك طلبه إلى قاضي الأمور الوقتية. وهاتان الحالتان تخصان جزءاً كبيراً من الوحدات المغلقة، التي يشير إليها الفرق بين ثلاثة ملايين وحدة إيجار قديم و1.64 مليون أسرة تسكنها.

وعلى المالك أن يعرف حدود حقه أيضاً. الأجرة المؤقتة قدرها 250 جنيهاً حتى تنتهي لجان الحصر، ولا يحق له أن يفرض رقماً من عنده قبل التصنيف. ويُستحسن أن يوثّق استلام الأجرة بإيصالات منتظمة، وأن يجمع ما يثبت غلق الوحدة أو امتلاك المستأجر لوحدة أخرى إذا أراد اللجوء إلى القاضي، بدلاً من الدخول في نزاع ودي غير موثّق.

في المقابل، يبقى المستأجر المسن أو صاحب الدخل الثابت هو الطرف الأضعف في المعادلة. فالحد الأدنى للأجرة والزيادة السنوية يرفعان العبء بسرعة على أسرة تعيش على معاش. ويبدو من تحليل المسار أن نجاح القانون اجتماعياً سيتوقف على سرعة تسليم الوحدات البديلة قبل 2032، لا على نص القانون وحده.

ماذا تقول تجارب الدول الأخرى عن تحرير الإيجار القديم؟

لبنان هو المثال الأقرب. جمّد القانونان 159 و160 لسنة 1992 أجرة العقود الموقعة قبل يوليو 1992، ومُدّد القانون 160/92 أكثر من عشر مرات. ثم أقر البرلمان عام 2014 قانوناً أنهى رسمياً ضبط الإيجارات، وعُدّل عام 2017، وينص على إنهاء العقود القديمة تدريجياً خلال 9 سنوات (12 سنة في بعض الحالات)، ورفع الأجرة تدريجياً حتى تبلغ «بدلاً عادلاً».

ما حرّك الملف هناك كان كارثة. ففي عام 2012 انهار مبنى إيجار قديم في فسّوح بالأشرفية بسبب سوء الصيانة، وقُتل 27 شخصاً على الأقل. وتوضح الحادثة وجهاً يغيب عن النقاش أحياناً: المالك الذي يحصل على أجرة رمزية لا يصون المبنى، والمستأجر لا يملك أن يصونه، فتتآكل العمارات القديمة.

ويحمل الدرس اللبناني تحذيراً أيضاً. فقد انتُقد القانون لأن صندوق تعويض المستأجرين لم يُموَّل، ونشأ خلاف قانوني حول بداية حساب مهلة التحرير بعد أن أبطل المجلس الدستوري المادتين 7 و13 من قانون 2014 بقراره رقم 6 بتاريخ 6 أغسطس 2014، ورأى قرار قضائي أنه يستحيل حساب المهل في غياب لجان الطلبات وصندوق التعويضات. والمقابل المصري واضح: لجان الحصر في المحافظات والسكن البديل هما الأداتان اللتان يجب أن تعملا في موعدهما حتى لا يتكرر هذا الارتباك.

أما إسبانيا فسلكت طريقاً أطول. نظّمت سوق الإيجار السكني لعقود بقوانين خاصة تحمي المستأجر، أبرزها قانون 1964، ثم المرسوم الملكي 2/1985، ثم قانون الإيجارات الحضرية 29/1994، الذي عُدّل في 2013 و2015 في اتجاه تحرير السوق. والقاسم المشترك بين التجربتين أن الخروج من الإيجار المجمّد تم عبر مراحل ومهل انتقالية، وهو ما اختارته مصر أيضاً بفترتي السنوات الخمس والسبع.

أهم النقاط

• قال السيسي يوم الثلاثاء 20 أكتوبر 2026 إن هدف القانون «إحداث اختراق لفكرة التمليك، وإعادة نهج الإيجار في السكن».
• وجّه الرئيس الحكومة وصندوق «تحيا مصر» بإنشاء 200 ألف وحدة للإيجار، تتقاسمان تكلفتها مناصفة.
• القانون 164 لسنة 2025 يعمل به منذ 5 أغسطس 2025.
• تنتهي العقود السكنية في أغسطس 2032، وعقود المحال والوحدات غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين في أغسطس 2030.
• الأجرة الجديدة: 20 ضعفاً بحد أدنى 1000 جنيه في المناطق المتميزة، و10 أضعاف بحد أدنى 400 أو 250 جنيهاً في المتوسطة والاقتصادية، ثم زيادة 15% سنوياً.
• أجرة مؤقتة 250 جنيهاً حتى تنتهي لجان الحصر، والفروق تُسدَّد بالتقسيط لاحقاً، فادّخرها من الآن.
• أغلق باب التسجيل على السكن البديل يوم 12 أكتوبر 2026 باستمارات مكتملة لـ108 آلاف مواطن، والبت فيها يستغرق من 3 إلى 6 أشهر.
• تجربة لبنان تحذّر من قانون تحرير بلا صندوق تعويض ممول ولجان جاهزة.

أسئلة شائعة

هل ينتقل عقد الإيجار القديم للأبناء بعد القانون الجديد؟

أياً كان من يشغل الوحدة اليوم، فالعقد السكني ينتهي في أغسطس 2032 بحكم القانون 164 لسنة 2025. وفي طلبات السكن البديل تكون الأولوية للمستأجر الأصلي وزوجه.

ماذا أفعل لو لم أسجّل على السكن البديل قبل 12 أكتوبر 2026؟

انتهت مرحلة التسجيل المعلنة في هذا الموعد. تابع إعلانات وزارة الإسكان وصندوق الإسكان الاجتماعي لمعرفة أي مراحل لاحقة، ولا تعتمد على وسطاء يطلبون رسوماً مقابل التسجيل.

هل يمكن للمالك رفع الأجرة أكثر مما حدده القانون؟

القانون حدد الأضعاف والحد الأدنى والزيادة السنوية بنسبة 15%، وتصنيف المنطقة تحدده لجان الحصر التي يشكّلها المحافظ. أي زيادة خارج ذلك تحتاج إلى اتفاق صريح بين الطرفين.

هل المحال التجارية مشمولة بقانون الإيجار القديم الجديد؟

نعم، الوحدات غير السكنية المؤجرة لأشخاص طبيعيين ترتفع أجرتها إلى 5 أضعاف آخر أجرة قانونية مع زيادة 15% سنوياً، وتنتهي عقودها في أغسطس 2030. ونحو 2000 متقدم طلبوا وحدات بديلة للاستخدام التجاري والإداري.

هل يجوز إنهاء عقد الإيجار القديم قبل 2032؟

نعم، إذا اتفق المالك والمستأجر على ذلك. ويجوز للمالك أيضاً طلب الإخلاء من قاضي الأمور الوقتية إذا تُركت الوحدة مغلقة أكثر من سنة دون مبرر، أو ثبت أن المستأجر يملك وحدة أخرى صالحة للغرض نفسه.

كم أسرة في مصر تسكن بنظام الإيجار القديم؟

وفق تعداد 2017 يسكن وحدات الإيجار القديم 1,642,870 أسرة، أي 7% من الأسر، وعدد أفرادها نحو 6.13 مليون فرد. وتعيش 41% منها في القاهرة وحدها.

الخلاصة

أمام المستأجر والمالك ستة أعوام تقريباً حتى أغسطس 2032، ومعظم القرارات العملية تحتاج إلى أن تُتخذ قبل ذلك بوقت طويل. وأقرب محطتين هما إعلان لجان الحصر تصنيف المناطق، الذي يحدد الأجرة الفعلية والفروق المتأخرة، ونتائج طلبات السكن البديل المتوقعة خلال 3 إلى 6 أشهر من 12 أكتوبر 2026. على المستأجر أن يحسب أجرته المتوقعة ويدّخر الفروق ويحتفظ بأوراق التسجيل، وعلى المالك أن يوثّق كل ما يستلمه وكل ما قد يستند إليه أمام القاضي. أما على مستوى السياسة العامة، فتوجيه بناء 200 ألف وحدة للإيجار يقدّم مؤشراً على ما تقصده الدولة بإعادة نهج الإيجار، ونجاحه أو تعثره سيظهر في سرعة التنفيذ أكثر مما سيظهر في الإعلان. وتجربة لبنان تبيّن أن القانون الذي لا ترافقه أدوات جاهزة وممولة يتحول إلى نزاع على المهل والمواعيد.